[Résolu] Droit du bail - besoin d'un spécialiste - urgent

Je ne suis pas spécialiste, mais travaillant chez un avocat je vois souvent ce genre de trucs.

J'ai trouvé un petit schéma de procédure qui explique très bien, sur le site de l'OP Genève (je suppose que tu es toujours sur Genève ).

http://www.ge.ch/opf/procedures.html

Si tu as fait opposition totale c'est déjà bien, mais le truc c'est qu'ensuite je pense qu'ils vont insister, et si tu ne veux pas les payer, ce serait peut-être bien de prendre un avocat (ou tu as une protection juridique ?) car s'ils ont de bonnes preuves que tu leur dois des sous, et surtout s'ils jouent sur le moindre délai, la moindre petite faille de ton côté, ça pourrait être galère. Plus particulièrement s'il s'agit d'une somme relativement importante comme tu l'as mentionné...

Si je me souviens bien des mes cours On doit avertir le débiteur par courrier recommandé non ???
Histoire de prouver qu'on a fait le bon nombre de sommation et dans les délais, etc.

Si tu n'as pas reçu les recommandé, eux les ont reçus en retour... après il y a peut-être un paragraphe qui dit qu'après X tentative de contact infructueuse, ils peuvent te coller aux poursuites sans autres

"Philooo" wrote:

Le truc foireux tout de même, c'est que s'appercevoir que je leur dois encore 2 loyers 4 ans après que j'ai quitté l'appartement, ça me parrait un peu étrange, comment est-ce qu'ils font leur bouclements comptables ???? 4 ans après ??? Foutage de gueule.

Ouais c'est limite.... mais ça m'étonne même pas... j'ai bien des grandes banques qui me demandent des frais sous des dossiers 4, 5 ou 6 ans après la fermture du dossier Alors venant d'une de nos chères régies je m'tonne même pas trop
Une chose est sûre: ce n'est pas très très pro

Tu as essayé de voir avec l'Asloca ??

A mon avis, le fait qu'ils t'aient envoyé une LSI ou pas n'a pas d'importance. C'est le commandement de payer qui constitue une mise en demeure. Tu as fait opposition. Il appartiendra dès lors à ton créancier d'agir pour faire lever cette opposition. C'est ce qu'on appelle la mainlevée de l'opposition. Elle peut être provisoire ou définitive. Dans ton cas je pense que le créancier va requérir la mainlevée provisoire. C'est le juge qui décide. C'est au créancier de prouver que la dette existe et le juge va se baser sur la vraisemblance. La question est dès lors de savoir sur quelle base ton ancien bailleur te réclame ce fric (contrat, reconnaissance de dette). Si la mainlevée provisoire est accordée, ça sera à toi de faire une action en libération de dette.

Tu va donc sûrement reçevoir des nouvelles de l'office des poursuites si le créancier à décidé d'engager une procédure de mainlevée.

C'est le terme utilisé pour désigner la procédure que doit utiliser le créancier lorsque tu fais opposition au commandement de payer. Il doit lever cette opposition par la procédure de mainlevée (j'ignore pourquoi il y a le terme "main"). Si le juge accorde la mainlevée cela signifie qu'il mets ton opposition en échec et autorise le créancier à continuer la poursuite.

C'est à eux de prouver que la dette existe. Ils doivent démontrer que tu leur doit cet argent avec un contrat ou une reconnaissance de dette. S'ils y parviennent, c'est à toi de prouver que tu as payé (virement bancaire, récepissé postal, reçu).

Il est clair que réclamer le fric 4 ans après ça fait pas très sérieux mais tant que la loi le permets je ne pense pas que cela sera pris en compte. Par contre, il est plus difficile de prouver les faits après tant de temps.

"Philooo" wrote:

Mais même si j'ai pas payé et que je leur dois vraiment ces 2 loyers, j'ai quand même envie de leur faire chier le plus possible... sans qu'au final, ses 2 loyers, je doive les payer et qu'avec les frais et emmerdes administratives, ça passe à 50'000.-

je comprends ta rage Philooo!

juste une petite remarque en plus de ce qui a déjà été dit plus haut :
je sais pas si sur gva c'est pareil que sur Vaud, j'imagine que oui... je veux juste te dire que quand t'as une poursuite au c.. c'est long, trèèèèès long, même si t'es en règle, tu peux être emmerdé vachement longtemps (pour trouver un appart notamment).
Donc avant de choisir "par principe" de les faire chier, je te conseille d'évaluer tes chances de succès (surtout si tu leur dois effectivement des sous!) et des emmerdes que ça t'apporte à toi...

bon courage, j'imagine bien comme c'est chiant!

C'est d'ailleurs pour ça qu'il existe aussi une possibilité de payer (même si on ne doit pas l'argent) pour faire cesser la poursuite et ensuite ouvrir action en répétition de l'indû.

"Findus" wrote:

C'est d'ailleurs pour ça qu'il existe aussi une possibilité de payer (même si on ne doit pas l'argent) pour faire cesser la poursuite et ensuite ouvrir action en répétition de l'indû.

ah je savais pas! suivant le cas de figure ça peut effectivement rendre service! merci Findus!

A mon avis si tu consignes tes loyers et après tu abandonne la procédure c'est que tu reconnais le fait que tu leur dois les loyers et que tu t'engages à les leur rembourser.... en gros c'est comme si tu avait perdu la procédure.

Mais tu dois bien retrouver une trace du paiement ou du bouclement du compte où t'avais déposé les loyers...

Et le fait de te demander 4 ans après me paraît louche.... même pour Nicod

"Findus" wrote:

C'est d'ailleurs pour ça qu'il existe aussi une possibilité de payer (même si on ne doit pas l'argent) pour faire cesser la poursuite et ensuite ouvrir action en répétition de l'indû.

100 % d'accord avec les conseils et explications de Findus, sauf peut-être avec cette dernière remarque. Oui la possibilité existe, mais ce n'est (de loin) pas la voie la plus facile. De mon point de vue : opposition (c'est fait), mainlevée si requise par le bailleur (tu y vas et expliques que tu as tout payé si c'est le cas, avec récépissés ou avis de virement), action en libération de dette ensuite puisque le juge de la mainlevée devrait considérer que le bail est une reconnaissance de dette au sens de l'article 82 LP et lever "provisoirement" l'opposition, sauf si tu rends vraisemblable que tu as payé le 100%. Vu ce que tu dis de ta procédure avortée, il y a à craindre que les loyers n'aient en définitive pas été payés. Le délai de prescription est de 5 ans (art. 128 CO) et la poursuite interrompt cette prescription. A mon avis, tu n'as pas d'autre choix raisonnable que de te replonger dans ton dossier d'alors pour te souvenir de ce qui s'est passé et, si les loyers sont dus, de les payer.

Tu peux toujours invoquer la compensation avec une créance qui t'appartiendrait en qualité de locataire : s'il y avait des défauts et que le bailleur n'y a pas remédié, tu avais le droit à une baisse de loyer; même si tu as renoncé à la conciliation sur la consignation des loyers, il n'y a sans doute pas de décision ayant autorité de force jugée sur ta prétention à une baisse de loyer. Donc : un courrier recommandé à la gérance pour réexposer les défauts dont souffrait la chose louée, exposer qu'ils savaient, qu'ils n'ont rien fait, que la baisse est de x % du loyer sur y mois, que tu as payé ton loyer à plein pendant cette période, que tu as droit à la restitution de l'indû et que tu invoques cette créance en compensation pour l'hypothèse où les deux loyers en cause ne seraient vraiment pas payés... tu produiras une copie de cette lettre devant le juge de la mainlevée pour étayer ton affirmation selon laquelle la dette en poursuite est éteinte (la compensation est un mode d'extinction de la créance, comme le paiement) tout en protestant sur le caractère inadmissible de l'attente du bailleur; cela peut marcher si tu rends les défauts assez vraisemblables. Si tu veux une idée du coefficient de réduction du loyer auquel tu avais droit (le x plus haut), tu me donnes une bonne description du défaut constaté (ou tu vas surfer sur le site de l'Asloca).

Duralex, tu me dis si je me trompe, mais il semble qu'une croyance a la vie dure: les créanciers n'ont en effet pas l'obligation d'adresser des rappels (en courrier simple ou recommandé) avant de lancer une poursuite. Dans la pratique, c'est ce qui se fait le plus souvent, mais ce n'est pas obligatoire. Ce qui explique que certaines personnes mal intentionnées ouvrent des poursuites fantaisistes et sans fondement à l'encontre d'autres, juste pour leur compliquer recherches de logement, prise d'emploi etc...